증여나 상속을 받은 재산을 평가할 때는 시가로 평가하는 것이 원칙이다.

하지만 아파트·오피스텔 등 집합 건물을 제외하고는 시가에 해당하는 가액이 없는 경우가 대부분이다. 그래서 기준시가로 평가하게 된다.

특히 근린생활시설 등 상가 건물은 시가에 해당하는 가액이 없으면서 상당수 임대차계약이 체결된 경우가 많다. 이럴 때는 임대료 등 환산가액과 기준시가를 비교해 큰 금액으로 평가해야 한다.

임대료 등 환산가액이란 1년간 임대료를 기획재정부령이 정하는 이자율인 12%로 나눈 금액과 임대보증금을 합한 금액을 말한다. 1년간 임대료는 평가기준일 현재의 월 임대료를 1년으로 환산한다(재산-1579,2009.7.30). 임대사업자가 간이과세인 경우 임대료에 대해 부가가치세가 포함된다(서면4팀-3722, 2006.11.9).

가령 상가 건물의 기준시가는 5억 원이고, 평가기준일 현재 보증금 1억 원에 월세 500만 원(관리비와 부가가치세 별도)으로 임대차계약이 체결돼 있다면 이중 큰 금액인 6억 원으로 평가되는 것이다.

평가대상 재산에 저당권이 설정돼 있거나 양도담보재산 또는 전세권이 등기된 재산(임대보증금 받고 임대한 재산 포함)에 해당하는 지 검토해야 한다. 이때 시가와 채권액 중 큰 금액으로 평가한다.

만일 위의 상가 건물을 금융기관 등에 담보로 제공한 뒤 7억 원을 대출받고 근저당권을 설정(채권최고액 8억4000만 원)했다면, 임대료 등 환산가액인 6억 원보다 2억 원 큰 채권액(8억 원)이 최종 평가액이 된다. 이때 채권액은 보증금인 1억 원에 대출액인 7억 원을 더한 값이다.

시가가 없는 상가 건물을 평가할 때에는 반드시 임대차계약이 체결돼 있는지, 저당권은 설정돼 있는지를 확인해야 한다.
/우덕세무법인 고경희 세무사