2014년 새해, 부동산 관계 제도가 일부분 손질 되었다. 내년부터는 주택 취득세 감면이 축소되고 만 19세도 주택청약이 가능해지며, 세종시 등 지방이전  공공기관종사자 특별 공급분의 전매제한은 현행 계약 체결 후 1년에서 3년으로 강화된다. 부동산 관련 제도  가운데 내년부터 바뀌는 내용을 정리했다.<편집자주>

☞ 주택 청약 등 20세에서 성년 기준 만 19세로 낮춰져

지난 7월 민법 개정으로 부모 동의 없이 부동산 계약이 가능한 성년 기준이 19세로 하향 조정됨에 따라 주택 청약 연령 기준도 함께 바뀌었다.

연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다. 아울러 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용 지침상 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아진다.

☞ 양도세 및 생애최초 취득세 한시 면제 2013년 말 끝나

양도세 감면의 경우 2013년 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야 하고 취득세는 소유권 이전등기를 완료하거나 잔금납부를 완료해야 한다. 또 소득세 한시 감면과 관련해서 1가구 1주택자의 기존주택을 취득할 경우 시·군·구청으로부터 감면대상 확인날인을 받아야 양도소득세 감면 혜택이 주어지는데 감면대상 주택 확인 신청기한은 2014년 3월 31일까지이다.

☞취득세 영구 인하에 따른 세율 완화

취득세를 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과하면서 취득세 요율이 완화된다. 9억 원 이하 1주택자는 2%, 9억 원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용하던 것을 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다. 단 6억원 초과∼9억원 이하는 현행과 동일하게 2%를 유지한다.

☞건설사, 전·월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능

건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다. 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할 모집’ 단지의 기준은 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. 입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소된다. 또 3회까지만 가능했던 분할분양(단지 쪼개기) 횟수도 5회까지 가능해진다.

또 건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부에 관계없이 선착순 분양이 가능해진다.

☞세입자, 임대보증금 보호범위 확대

소액 임차인의 우선 변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 한 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 2014년 1월 1일부터 시행될 예정이다.

개정안에 따르면 주택은 광역시의 경우 5500만 원에서 6000만 원으로 대상자가 늘어난다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다.

☞상가건물임대차보호법 시행령 개정안에 따라 상가 세입자의 보호 범위도 확대된다.

보호법 적용 대상의 범위가 환산보증금(보증금+월세X100) 기준으로 광역시 등은 1억 8000만 원에서 2억 4000만원으로 넓어진다. 최우선으로 변제하는 영세업자 범위도 전국적으로 확대해 서울은 보증금 5000만 원에서 6500만 원까지 늘어난다. 우선 변제 받는 보증금도 지금의 1500만 원보다 700만원 늘어난 2200만 원이 된다.

☞ 저리(低利) 주택구입 지원 자금 하나로 통합

현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지로는 근로자서민 및 생애최초 주택 구입자금 대출, 우대형 보금자리론이 있는데 정부는 2014년부터 이를 하나로 통합하고 대출 문턱을 낮춘다. 내년 1월 2일부터 부부합산 연소득 6000만 원 이하(생애최초는 7000만 원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다.

통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용하며 고정금리와 5년 단위 변동금리에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다.

☞2014년 1월 2일부터 전세금 안심대출 시행

전세금 안심대출은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존의 ‘목돈 안드는 전세제도Ⅱ’(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 ‘전세금 반환보증’을 결합한 상품이다. 2014년 1월 2일부터 우리은행에서 시범 판매될 예정이다. 대출을 신청하면 세입자의 전세금 반환청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증하며 시중은행 일반 전세대출의 연 4.1% 수준보다 0.4%포인트 낮은 연 3.5∼3.7% 금리가 적용된다. 전세계약이 끝난 뒤 집주인이 한 달 내 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가는 경우 대한주택보증이 전세금을 대신 돌려준다.

☞‘희망임대주택 리츠’ 면적제한 폐지

2014년부터 하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대주택 리츠’ 사업이 전용면적 85㎡가 넘는 주택으로 확대된다.

희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통 받고 있는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다.

☞주택법 시행령에 따른 주택임대관리업 등록 및 보증상품 가입 의무화

4·1 부동산대책에 포함된 주택임대관리업 제도 도입을 골자로 한 주택법 개정안에서는 주택임대관리업의 임대관리 방식을 크게 ‘자기관리형’과 ‘위탁관리형’으로 구분했다.

자기관리형은 주택의 공실, 임차료 미납 위험 등을 주택임대관리업자가 부담하고 이에 대한 대가로 임대인은 주택임대관리업자에게 장기간에 걸쳐 매월 일정 고정액을 지급하는 방식이다. 위탁관리형은 주택임대관리회사가 임대 리스크를 부담하지 않고 집주인이 책임을 지는 형태로 매월 실제 임대료의 일정 비율을 수령하는 방식이다.

주택법 시행령에 따라 자기관리형 주택임대관리업은 300호, 위탁관리형 주택임대관리업은 1000호 이상 주택을 관리하는 경우 주택임대관리업자로 의무 등록해야 한다. 등록 요건은 자기관리형의 경우 자본금 5억 원에 전문인력 3명, 위탁관리형은 자본금 2억원에 전문인력 2명을 확보하도록 했다.

☞경매 관련 공유자우선매수권 및 최적매각 기준 변경

민사집행법 개정을 통해 부동산 경매제도 및 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자우선매수권의 행사를 1회로 제한하기로 했다. 공유자우선매수권은 공유로 된 채무자의 부동산이 경매로 나왔을 때 공유자가 제3자보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다. 개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각 절차에서 우선 매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다.

최저매각가격의 기준은 현행 감정평가액에서 ‘감정평가액의 20%를 뺀 액수’로 낮춰진다.

☞2014년 4월부터 리모델링 수직증축 가능

공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.

☞세종시 혁신도시 특별공급분 전매제한 3년으로 강화

세종시와 혁신도시 등 지방이전 공공기관 종사자 특별공급분의 전매제한은 현행 계약 체결 후 1년에서 3년으로 강화된다. 이전기관 종사자용 특별공급 비율도 현행 70%에서 50%로 축소된다. 특별공급 주택에 대한 다운계약(실거래가보다 낮춰 계약서를 쓰는 것) 등 실거래 신고의무 위반 조사도 강화된다.