하늘에서 바라본 나주혁신도시 전경

인구 3만에 상가는 1만개…상가 공급 과잉 불균형 갈수록 심화
관건은 상가임대차보호법…건물주 수익실현 불투명

빛가람 혁신도시 활성화의 발목을 잡고 있는 과잉 공급 상가의 공실률을 낮추기 위한 민간차원의 '반값 상가' 프로젝트가 시작된 가운데 성공 여부에 관심이 모아지고 있다.

22일 나주시에 따르면 10월 현재 빛가람혁신도시 정주인구 규모는 1만3002가구에 3만1870명으로 목표한 자족인구 5만 명 대비 인구 유입률은 56.89%를 보이고 있다.

하지만 인구 3만여 명이 거주하는 도시에 상가수 만 1만여 개에 달하는 기형적인 구조를 보이고 있다.

인구 3명당 상가 수가 1개꼴인 가운데 문을 연 상가는 3000여개(약 30%)에 불과하고 나머지 70%는 공실로 방치된 채 놓여 있다.

문제는 앞으로도 상가가 더 공급된다는 데 있다. 현재 미 착공된 클러스터용지 내 지식산업센터에 건축물이 잇따라 들어설 경우 전체 30%가 근린생활시설로 공급될 예정이어서 상가수는 폭발적으로 증가할 것으로 예상된다.

현재 나타나고 있는 인구 수 대비 상가 공급 과잉 불균형 현상은 더욱 심화될 것으로 우려를 낳고 있다.

이러한 위기 극복을 위해 민간단체들이 자율 참여 형식의 '착한 임대료' 프로그램을 안착시키기 위해 발 벗고 나섰지만 넘어야 할 산이 첩첩산중이다.

광주전남혁신도시포럼을 비롯해 한국공인중개사협회 나주시지회, 빛가람공인중개사회, 광주·전남 공동혁신도시 이전 공공기관 노동조합 협의회(광전노협), 혁신도시활성화추진경제인연합회가 주축이 돼 임대료를 50% 수준으로 낮추는 일명 '반값 상가' 프로젝트를 추진한다.

이들은 프로젝트 추진에 앞서 지난 14일부터 4차례에 걸쳐 사전 준비 모임을 갖고 프로젝트 참여 가이드라인을 정했다.

사무업종과 지식산업센터 업종을 중심으로 처음 2년간은 '시가표준액을 기준으로 정상 임대료의 반의 반값' 수준으로 임대하고, 이후 추가로 2년간은 기존 임대료의 50%내에서 임대인과 임차인이 협의해 결정하는 것을 골자로 하고 있다.

프로젝트 주도 단체들은 건물주 등과 협의를 거쳐 '착한 임대료' 프로그램에 참여할 상가·사무실을 최대 200여개까지 확보했다.

사회적 협약식을 거쳐 내년 2월말까지 가시적인 성과를 낼 계획이지만 '상가임대차보호법' 때문에 현실적으로 실효성 있는 성과를 거둘 수 있을지 미지수다.

해당 법안은 임대인이 10년간 매년 임대료를 최고 5%까지만 인상하도록 규정하고 있다.

착한 임대료 프로그램에 참여하는 건물주가 임차인에게 당초 약속대로 2년간 반의 반값으로 상가를 임대를 해 줄 경우 2년 후 임차인이 '상가임대차보호법'을 내세우지 않는 다는 보장도 없고, 강제로 이 법안을 적용하지 않는다는 특약조건을 계약서에 넣을 수도 없다. 불법이기 때문이다.

예를 들어 월 100만원 임대료의 상가를 반의 반값인 25만원에 2년간 임대를 해 준 후 2년이 경과되고 재협의를 통해 임대료로 50만원을 요구했지만 임차인이 '상가임대차보법에 따른 계약 갱신권'을 이유로 거부하고 25만원의 5%만 인상해 주겠다고 버티면 건물주로서는 이를 따르던지 계약을 해지하는 수밖에 없다.

남용식 혁신도시활성화추진경제인연합회장은 프로그램이 성공하기 위해서는 정부와 지자체 차원의 지원이 필요하다는 의견이다.

남 회장은 "주택 임대료 보조정책과 동일하게 상가도 지원이 가능한 현실적인 방안을 찾아야 한다"며 "상가 임대료의 일부를 정부나 지자체가 일정기간 지원하고 임차인이 나머지만 부담하는 방안 등이 모델이 될 것이다"고 제안했다.

혁신도시 경제인연합회는 공실로 방치된 상가를 지자체가 공공어린이집 등으로 적극 활용하는 방안도 현재의 위기를 조금이나마 벗어날 수 있는 단기적인 해결책이 될 수 있다고 밝혔다.